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《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》

访问次数:2528 作者: 网站管理员 来源: 发布时间:2016-10-11
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亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则

第一章   总则

第一条 为进一步提高物业服务水平,规范物业服务收费行为,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,促进物业服务行业健康发展,根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》和省物价局、建设厅《安徽省城市物业服务收费管理实施办法》等规定,结合我市实际,制定本细则。  第二条 本细则适用于亳州市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条 本细则所称物业服务收费,是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护管理区域内的环境卫生和秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。  第四条 市物价局会同市房地产管理局负责全市物业服务收费的监督管理,各县物价局和物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理。  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。  第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业;鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章  收费范围

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点,分别实行政府指导价和市场调节价。  

住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放管理费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。  

非住宅的物业服务费、别墅(含独栋、双拼、联排、叠加)和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。  

第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门,根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等,制定相应的基准收费标准和浮动幅度,并适时向社会公布。     第九条 实行市场调节价的物业服务收费标准,由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。  

第十条 物业服务管理一般包括以下内容:  

(一)物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理;  

(二)物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理;  

(三)公共绿地、景观和花草树木的养护管理;  

(四)车辆停放管理;  

(五)做好安全防范和秩序维护工作;  

(六)做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作;  

(七)物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理;  

(八)业主委托的其他公共性服务内容。  

第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。  

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。  

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。  

第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。  物业服务成本构成一般包括以下部分:  

(一)服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;  

(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,电梯检测费用;    

(三)物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;  

(四)物业服务企业办公费用;  

(五)物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧;  

(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;  

(七)经业主或业主委员会同意的其他费用。  

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,符合专项维修资金使用规定的,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务成本。实行政府指导价的物业服务收费,其利润率不得超过物业服务成本的5%。

第十三条 物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况,听取业主委员会或业主大会的意见。  

物业服务企业收取物业服务费用情况,应接受物业项目所在地街道办事处监督。

第三章  收费管理

第十四条 新建住宅小区的开发建设单位应当在办理《商品房预售许可证》前,参照《亳州市住宅小区物业服务等级标准》(附件3)、《亳州市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》(附件1),拟定前期物业服务方案,确定物业服务等级标准,在收费标准范围内,按规定实行公开招投标,中标价格即为前期物业综合服务收费标准。中标的物业服务企业在与开发建设单位签订正式前期物业服务合同的10个工作日内,将物业综合服务收费标准报价格主管部门备案并申领《服务价格登记证》。

物业服务企业备案前期物业服务收费标准时,物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料:

1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请;

2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;

3、成本核算资料;

4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);

5、物业招标的标书和物业招标结束后的中标通知书;

6、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4)

8、其他需报送的资料。

价格主管部门和物业行政主管部门应加强对招标过程中及之后价格行为的监督和管理,及时纠正和依法查处各种违规违法收费行为。

第十五条 前期物业服务住宅小区因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因,造成小区配套设施和绿化未全部完工的,业主交纳的物业服务费应低于约定收费标准的20%,差额部分由开发建设单位承担,待小区配套设施和绿化全部完工,再按约定的物业费标准执行。

开发建设单位与业主(物业买受人)签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,作为商品房买卖合同附件,经业主(物业买受人)签字确认。前期物业服务合同应当明确物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间等内容。

第十六条 住宅小区入住率达50%以上、首批物业交付满2年并且入住率超过30%、首批物业交付满3年,具备此三个条件之一的,应当召开业主大会,成立业主委员会,业主委员会由业主大会选举产生。

第十七条 业主委员会成立后,由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业;在新签订物业服务合同时,要在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导、组织下,通过召开业主大会(或书面征求意见)的形式征求业主意见,确定本小区物业服务等级、物业服务收费标准、停车收费标准、物业服务内容等,并在物业管理区域显著位置予以不少于10日的公示,公示期间未提出书面发对意见的视为同意,公示后物业管理企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

物业服务企业备案物业服务收费标准时,物业服务企业应当向价格主管部门提供以下资料:

1、物业服务项目、服务等级标准的书面申请;

2、经规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图;

3、成本核算资料;

4、物业服务企业的资质证书、营业执照复印件(加盖公章);

5、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同;

6、新建住宅符合交付使用综合验收备案材料;

7、《亳州市普通住宅小区物业服务费备案登记表》(附件4);

8、其他需报送的资料。

价格主管部门对申报手续、资料齐全的,在20个工作日内批复。

第十八条 住宅小区应当成立业主委员会但是尚未成立或业主委员会不能正常运转的,由小区所在的社区居委会代行业主委员会职责,在调整或延期执行普通住宅物业公共服务收费标准时,物业服务企业在社区居委会监督下按前款方式征求意见并公示,社区居委会代业主委员会在收费备案相关资料中予以明确意见,物业服务企业到价格主管部门办理收费备案并申领《服务价格登记证》。

第十九条 物业综合服务费(含住宅跃层或阁楼的),以房屋所有权证登记的建筑面积计算。  

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算,未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。  

第二十条 已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的,其物业服务费按房屋所在小区相应等级中“多层”物业费收费标准的90%计收。未交付业主的物业,物业服务费由开发建设单位承担。  交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。   

第二十一条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的,预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外,但约定的期限不得超过物业服务合同期限。对五保户和实行生活低保的住户,经业主委员会和物业服务企业双方商定,可以减收或者免收物业综合服务费用。  

出租或以其他方式交他人使用的物业,业主应及时到物业服务企业登记备案,物业服务费由业主或使用人按规定交纳。  

第二十二条 实行政府指导价的物业服务实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前,应当向物业所在地价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》,亮证收费,收费时使用税务票据。

第二十三条 物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点,按照物业服务收费明码标价规定,公布物业服务收费标准、等级标准(附件5)。

第四章  停车收费

第二十四条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库(含地下、地面)、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的,按规定标准可以收取车辆停放管理费(见附件2)。  

业主对车辆有保管要求的,由业主和物业服务企业另行签订保管合同。住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要,业主、物业使用人要求承租车库的,建设单位不得以只售不租为由拒绝。  

第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业,应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度,做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视(或监视)和日常维护等服务工作。

第五章  共用设施设备收费

第二十六条 住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元防盗门等设施设备运行、检测等费用,纳入物业综合服务费,不得另行分摊收取。二次供水用电可据实分摊,张榜公布、接受监督。合同没到期的物业小区收费,仍按原合同执行。重新签订物业服务合同的住宅小区,物业收费必须实行“一费制”。除法律、法规规定外,物业企业不得以任何名义向业主收取装修押金、保证金、车辆出入证押金、办证费等费用,不得向装修人员收取出入证费等。

 第二十七条 非城市集中供暖(冷)单位直收到户的集中供暖(冷)系统、中央空调的物业小区,按照“以收抵支、收支平衡”的原则,由物业服务企业提出收费方案,经业主大会同意后收取。业主委员会成立前,由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定,并在销售物业时告知物业买受人。同时,实施收费前应将具体收费标准报价格主管部门备案。  

第二十八条 物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。  

物业服务企业接受委托代收上述费用的,可向委托方收取手续费,具体标准在双方委托合同中约定;物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。  

第二十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益30%用于补贴物业综合服务费,70%纳入专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第六章  装饰装修收费

第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的,应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于1.5元收取。  

第三十一条 因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的,恢复、维修费用按实际发生额,由业主(使用人)或装修单位(装修人)承担,并承担相关法律责任。

第七章   责任与义务

第三十二条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,除法律法规规章另有规定外,服务收费由双方约定。  

第三十三条 业主、物业使用人和开发建设单位,应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,应按照物业服务合同约定承担违约责任,业主委员会应当督促其限期交纳; 逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法追缴。  

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。  

物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。未按规定结清物业费用的,房屋权属登记部门不予受理房屋权属转移登记。  

第三十四条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

第八章  监督管理

第三十五条 市、县价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对辖区内的物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

第三十六条 物业服务等级实行年度考核制度,对服务达不到现行等级标准的物业服务企业降低服务等级。物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的法律法规,严格履行物业服务合同,对物业服务企业无证收费、证照超期收费、收费不公示、超标准收费、自立项目收费等违规行为由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规的规定予以处罚。

第三十七条 未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理,可参照本办法自行协商,并在物业所在街道办事处(乡镇人民政府或开发区管委会下设的管理区)的指导下具体实行。  

第三十八条 市辖三县价格主管部门和房地产行政主管部门,可结合本地实际参照本细则执行。 

第三十九条本细则由市价格主管部门会同市房地产主管部门负责解释。

第四十条 本细则自2013年元月1日起施行。本细则实施前,已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行,合同到期后按本细则规定执行。原市物价局、房产局下发的《亳州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》(亳价〔2007〕67号)同时废止。

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